Krav til jordleieavtaler

Kravene i jordloven er at leieavtalen må ha en varighet på minst 10 år uten oppsigelsesadgang for grunneier, den må være skriftlig og den må føre til driftsmessig gode løsninger.

Halvparten av arealet leid

Rundt halvparten av alt jordbruksareal i drift i Norge er leid areal og Landbruks- og matdepartementet opplyste i 2017 at de fleste jordleieavtalene ikke oppfyller de lovbestemte kravene i jordloven § 8. Et sentralt spørsmål blir hva som blir konsekvensene for grunneier og leietaker som har inngått jordleieavtale som ikke oppfyller lovens krav.

Dom i høyesterett

Høyesterett avsa en dom den 16.11.2023 om dette spørsmålet. Som advokat for parten som vant fram i Høyesterett kjenner jeg saken godt. Jeg vil derfor her gi informasjon om dommen og hva jeg mener kan utledes av den.

Saken som ble behandlet av Høyesterett gjaldt en 10-års skriftlig jordleieavtale med oppsigelsesadgang for grunneier. Grunneiers oppsigelsesadgang medførte at jordleieavtalen ikke oppfylte kravene i jordloven § 8. Høyesterett avklarte at dersom en jordleieavtale inneholder en lovstridig oppsigelsesrett for grunneier, vil oppsigelsesklausulen falle bort mens resten av jordleieavtalen består slik at leietaker har krav på 10 års leietid. Samtidig bemerket Høyesterett at det må tas et forbehold – stilles opp en sikkerhetsventil for saker der denne løsningen vil medføre at balanseforholdet mellom partene forrykkes eller der denne løsningen av andre grunner skaper særlige vanskeligheter for den ene parten. Samme løsning kan anvendes dersom leietiden etter jordleieavtalen er under 10 år. Høyesterett uttalte i en sidebemerkning (obiter dictum) at rettsvirkningen av at partene har avtalt en kortere leietid enn 10 år bør være at den lovstridige leietidsbestemmelsen endres til 10 år. Det vil si at leietaker også i en slik situasjon har krav på en 10 års leietid.

Misligholdsbeføyelser

Selv om jordleier har krav på 10 års leietid er ikke det til hinder for at grunneier kan gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser dersom leietakeren bryter kontrakten. Hvis kontraktsbruddet fra leietaker er vesentlig kan grunneier som utgangspunkt heve jordleieavtalen.

Ingen dom om skriftlighet eller driftsmessige forhold

Høyesterett har fortsatt ikke avsagt noen dom om hva som gjelder dersom jordleieavtalen ikke oppfyller krav til skriftlighet eller krav til driftsmessig gode løsninger. I Høyesteretts dom av 16.11.2023 ble det lagt til grunn at formål og relevante hensyn er sentralt ved vurderingen av hva som blir konsekvensene for grunneier og leietaker som har inngått jordleieavtale som ikke oppfyller lovens krav. Derfor er det naturlig å resonnere ut fra dette også for jordleieavtaler som ikke er skriftlig eller som ikke fører til driftsmessig gode løsninger.

«dersom jordleieavtale inneholder en lovstridig oppsigelsesrett for grunneier, vil oppsigelsesklausul falle bort...»

For lovgiver var det viktig å sikre leietakeren langsiktighet i leieforholdet og hindre omgåelse av reglene. Med det bakteppet kan det være god grunn til å løse disse situasjonene slik:

Hvis jordleieavtalen ikke er skriftlig kan det være naturlig å falle tilbake på samme løsning som i Høyesteretts dom fra 16.11.2023 forutsatt at leietaker kan bevise at det foreligger en leieavtale. Det vil si at jordleietaker i så fall har krav på 10 års leietid.

Hvis jordleieavtalen derimot ikke fører til driftsmessig gode løsninger kan det imidlertid være vel så naturlig at jordleieavtalen i sin helhet ikke kan gjøres gjeldende mellom partene. Grunneieren har plikt til å sende kopi av jordleieavtalen til kommunen. Kommunen kan derfor raskt vurdere om avtalen fører til driftsmessig god løsning. En annen situasjon er jordleieavtale som fører til driftsmessig god løsning, men der jordleietakeren ikke driver jorden på forsvarlig vis. Det kan gi grunneieren adgang til å heve jordleieavtalen.