Jusspalten
Når er det grunnlag for odelsløsning?
Odelsløsningssak kan anlegges når en odelseiendom har fått ny eier. Ny eier foreligger når vedkommende har «overtatt eigedomen ved bindande avtale, eller som på anna rettsgrunnlag er blitt eigar», jf. odl. § 60 (2) første punktum. Det avgjørende er om eiendomsretten har gått over.
Den som har blitt fratatt eiendommen i en odelsløsningssak har en tilbakesøkingsrett hvis den nye eieren vesentlig bryter sin bo- og driveplikt, eller bortforpakter eller gir andre en lignende total bruksrett over eiendommen innen femårsfristen.
Foto: Jumpstory
Det klare tilfellet der det har skjedd et eierskifte i odelsrettslig forstand er der eieren inngår en bindende og ubetinget kjøpsavtale om overtakelse av landbrukseiendommen som følges opp med overtakelse av eiendommen. Da kan odelsberettigede løse eiendommen på odel. Etter forarbeidene er det ikke noe vilkår at erververen har fått tinglyst full hjemmel (for eksempel skjøte) til eiendommen. Tinglysning av skjøte vil derimot gjøre at fristen på 6 måneder for å gå til odelsløsningssak starter å løpe, uavhengig av de odelsberettigedes kunnskap, jf. odl. § 40 (1) første punktum. Det er ifølge forarbeidene heller ikke noe vilkår at konsesjon i henhold til konsesjonslova er gitt. Avgjørende er om det i det privatrettslige forholdet har skjedd en reell overføring av eiendomsretten.
Betinget kjøpekontrakt ikke tilstrekkelig
Hvis det derimot inngås en betinget kjøpekontrakt eller en opsjonsavtale der det er uklart om eiendommen vil bli «overtatt» vil det som et utgangspunkt ikke være tilstrekkelig. Det vil typisk være der eksempelvis noen uten eller med dårligere odelsrett innrømmes en rett på kontraktsrettslig grunnlag til å løse eiendommen når en bestemt begivenhet inntrer, gjerne med en avtalt løsningssum. En slik avtale vil som regel ikke være tilstrekkelig for å reise odelsløsningssak.
Overføring av rådighet kan bli likestilt med salg
De mer tvilsomme tilfellene oppstår der det inngås avtaler som gir bruksrett av et vesentlig omfang over landbrukseiendommen. Bindende avtaler som innebærer en for omfattende overføring av rådighet over eiendom kan anses som overtakelse i odelsrettslig forstand, jamfør Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1971 s. 238. Det avgjørende er hvorvidt eieren har overført så mye av rådigheten sin over odelseiendommen at det må likestilles med salg. Det beror på en konkret vurdering. Disposisjoner som etter de konkrete omstendighetene kan rammes er langvarig forpakting og brukspant.
Listen ligger høyt
Listen for å likestille bruksrettsavtaler med salg ligger høyt. I den nevnte dommen fra Høyesterett hadde eierne for å forhindre odelsløsning inngått en omfattende leiekontrakt til jordbrukseiendom for 20 år der leietakerne skulle betale en vesentlig del av kontraktsvederlaget (kjøpesummen) for landbrukseiendommen ved avtaleinngåelsestidspunktet og resterende beløpet skulle gjøres opp gjennom avdragsbetalinger. Etter 20 år (ved leieperiodens utløp) skulle det utstedes et skjøte til leierne eller deres barn som leiere på betingelse at «leietakerne» hadde betalt fullt beløp for eiendommen. Selv om formålet var å hindre odelsløsning, kom Høyesterett til at eierne hadde beholdt tilstrekkelig eierrådighet og at leietakernes stilling ikke er den samme som om kjøpsavtale hadde blitt inngått. Eierne beholdt den juridiske disposisjonsretten i 20 år. De pliktet ikke å utstede skjøte før om 20 år, som bare kunne utstedes til leietakerne og barna om 20 år, og videre var betinget av at hele vederlaget for eiendommen var betalt. Eierne kunne i denne perioden forhindre pansettelse, utparsellering og salg i leieperioden.
Tilbakesøkingsrett
Bruksrettsavtaler må i dag ses i lys av odl. § 28. Eiendomshaveren må sørge for å oppfylle sin bo- og driveplikt. Hvis det foreligger et vesentlig brudd på bo- og driveplikten, vil de andre odelsrettshaverne kunne løse eiendommen på odel innen fem år etter at eiendomsrettshaveren overtok odelseiendommen. I tilfeller der eiendommen har blitt fratatt en person i en odelsløsningssak, kan saksøkte i odelsløsningssaken ha en tilbakesøkingsrett der eieren vesentlig bryter sin bo- og driveplikt, men også der eieren bortforpakter eller gir en lignende total bruksrett over eiendommen innen femårsfristen. Det betyr at der eiendommen har blitt løst på odel, vil nåværende eier som løste eiendommen på odel innen fem år etter overtakelse ha en mer begrenset mulighet til å inngå visse bruksrettsavtaler, på grunn av tilbakesøkingsretten.