Skattefritak ved ­ufrivillig realisasjon

Hvis en eiendom ødelegges fullstendig, tilintetgjøres eller blir gjenstand for ekspropriasjon, vil eieren typisk motta en erstatning. I skatte­messig forstand vil eiendommen da regnes som ­realisert. Dette betyr at eieren i utgangspunktet må skatte av differansen mellom erstatningsutbetalingen (utgangsverdien) og inngangsverdien. Inngangsverdien utgjør typisk det han betalte for eiendommen. Skatteloven § 14–73 oppstiller imidlertid en unntaksbestemmelse for landbrukseiendommer, som gjelder hvor vederlaget reinvesteres i bestemte objekter innen en frist.

Bakgrunnen for unntaks bestemmelsen

Det fremgår av forarbeidene at lovgiver mente det vil virke urimelig at skattyter ikke kan anvende hele erstatningssummen til gjenanskaffelse, fordi han må svare skatt av gevinsten. Skattyters reelle økonomiske stilling bør ikke svekkes, fordi landbruks­eiendommen hans blir realisert mot hans vilje.

Når er unntaksbestemmelsen anvendelig?

Unntaksbestemmelsen gjelder når en landbruks­eiendom realiseres ved ekspropriasjon, brann eller annen ulykke. Det samme vil typisk gjelde for en skogeiendom. I tillegg til de nevnte tre situasjonene, kan unntaksbestemmelsen påberopes ved salg og makeskifte i tilfeller der erververen kunne krevd objektet avstått ved eks­propriasjon og ved odelsløsning.

Frivillig salg under trussel om ­ekspropriasjon

Hva ligger i lovens krav om at erververen kunne krevd objektet avstått ved ekspropriasjon? Loven legger opp til en vurdering av hvor sannsynlig det er at ekspropriasjon vil skje, dersom eieren ikke selger ­frivillig. Det må foreligge en reell «trussel om eks­propriasjon», ikke bare en fjern mulighet for at det vil kunne skje. Sannsynlig­heten for dette, må vurderes ­konkret i hvert tilfelle.

Hvis skatteyter for eksempel kan vise til at kommunen ved ordføreren eller kommunedirektøren stad­fester at man har forhandlet om salg av eiendommen under en eksplisitt trussel om ekspropriasjon, vil dette typisk tale for at ­vilkåret er oppfylt. Det samme gjelder, dersom Staten har sendt varsel om ekspropriasjon i forkant av forhandlinger med grunneier som leder til et frivillig salg.

Hvilke objekter kan det reinvesteres i?

For at unntaksbestemmelsen for landbrukseien­dommer skal komme til anvendelse, må det reinvesteres i bestemte objekter. Bestemmelsen som gjelder for landbrukseiendommer sier at vederlaget må ­brukes til erverv av eller påkostning på areal, bygg eller anlegg som brukes i skatt­yterens nærings­virksomhet eller annen inntektsgivende aktivitet. Det kan etter denne spesial­bestemmelsen ikke reinvest­eres i bolig- eller fritidseiendom.

Når må reinvestering finne sted?

Nytt formuesobjekt må være ervervet – eller bindende avtale om erverv må være inngått – innen utløpet av det tredje året etter realisasjonsåret. Som sagt inn­ledningsvis, er hovedregelen i norsk skatterett at gevinsten ved realisasjon av et formuesobjekt er ­skattepliktig. Skattyter bør derfor være påpasselig med at man etterlever alle lovens krav, dersom man vil påberope seg betinget skattefritak ved reinvestering.