Med rett til å bo
.jpg)
Mange bor i egen bolig, mens andre leier husrom. Det er nok mindre utbredt at man har borett på en eiendom. Hva betyr det at man har borett?
Advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirm AS
mauritz@ostbyaarskog.no
.jpg)
Hvis det skal påheftes borett på en eiendom, er det viktig å lage en avtale som i minst mulig grad inviterer til uklarheter og tvister.
Foto: Jumpstory
En borett kan stiftes på ulike måter. Det mest vanlige er nok at det inngås en avtale, hvor det sies at Ola nordmann har borett på den aktuelle eiendommen. Avtalen vil typisk inngås mellom eieren av eiendommen og rettighetshaveren (Ola nordmann).
Avtalen kan imidlertid også gi borett til personer som ikke er part i avtalen. For eksempel kan man tenke seg at Kari og Ola nordmann skiller seg. I skifteavtalen blir man enige om at Kari alene skal eie familiens bolig. Ola og parets to barn, Mons og Monrad, skal imidlertid ha borett på eiendommen. I et slikt tilfelle har Mons og Monrad borett i kraft av skifteavtalen, selv om denne er inngått mellom foreldrene.
Kan boretten tinglyses?
Boretten hefter på den aktuelle eiendommen. Hvis eiendommen blir solgt, må kjøper respektere de heftelser som hviler på eiendommen han overtar. Rettigheten i den faste eiendommen kan tinglyses i grunnboka. Tinglysing gir boretten rettsvern. Det betyr for eksempel at ny eier ikke kan utslette boretten ved tinglysning av skjøte.
En eiendom beheftet med borett, vil normalt være langt mindre verdt, enn tilsvarende eiendom uten en slik heftelse. Dette henger sammen med at boretten begrenser eierens utnyttelsesmuligheter.
Hvor lenge har man borett?
Spørsmål om innholdet og rekkevidden av boretten beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Utgangspunktet vil være en tolkning av ordlyden. Det vil også være relevant å se hen til andre omstendigheter som hva partene mente da man inngikk avtalen. I lys av dette går det ikke an å svare generelt på hvor lenge man har borett. Dette må vurderes i hvert enkelt tilfelle.
En vanlig formulering er at «Ola nordmann har livsvarig borett». Denne formuleringen vil typisk bli tolket slik at man har borett helt til sin død, hvis man ønsker det.
Hva om boretten står ubenyttet en tid?
Innebærer det at rettighetshaveren lar være å benytte boretten at boretten bortfaller? Hvis det fremgår helt klart i stiftelsesgrunnlaget at utflytting eller ikke-utnyttelse innebærer at boretten bortfaller, vil svaret naturligvis være ja. Ofte vil man imidlertid ikke finne et eksplisitt svar i stiftelsesgrunnlaget. Hva som da gjelder, må vurderes i hvert enkelt tilfelle.
Bakgrunnen for en tvist for Larvik herredsrett i 1996, var at et ektepar hadde «livsvarig vederlagsfri bruksrett» til en bolig. Da boretten ble aktuell, skal ekteparet ha fått spørsmål om de ville flytte inn. Det ville de ikke. De flyttet i stedet til en annen bolig. Eieren leide da ut boligen de fem-seks påfølgende årene. Spørsmålet var om ekteparet hadde frafalt sin borett.
Larvik herredsrett viste til at ekteparet ikke på noe tidspunkt hadde frafalt boretten. At man ikke hadde benyttet seg av denne, forhindret ikke at den besto. Agder lagmannsrett stadfestet senere dommen (LA-1996-844), og la til grunn at boretten besto.
Lag en klar og tydelig avtale
Hvis det skal påheftes borett på en eiendom, er det viktig å lage en avtale som i minst mulig grad inviterer til uklarheter og tvister. Det kan være lurt å få hjelp av en advokat. For eksempel bør det sies noe om hvilken del av eiendom man har borett til (hvilke rom). Hvorvidt rettighetshaver skal betale for kostnader knyttet til eiendommen, bør gjerne reguleres i detalj.