Kåravtale – like aktuelt i dag som før i tiden
Kårrettigheter var det gamle bondesamfunnets pensjonsordning. Selv om pensjonsforholdene har forandret seg i senere tid, er kårytelser fremdeles vanlig i forbindelse med generasjonsskifte i landbruket.
Advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirm AS
mauritz@ostbyaarskog.no
Bruttokår betyr at kjøper av gården har ansvar for kostnader knyttet til kårboligen, inkludert ved. Foto: Jumpstory
Kår omtales også ofte som føderåd eller folge. Kårytelsen er normalt beskrevet i kjøpekontrakten som inngås mellom kjøper og selger av en landbrukseiendom. Vår erfaring viser at det kan oppstå tvister om hva kårretten innebærer og omfatter. Derfor er det viktig at partene tenker nøye igjennom de ulike problemstillinger som kan oppstå før det avtales kårrett, og det er viktig at avtalen er tydelig og klar på de punkter det kan oppstå uenighet.
Hva skal kåret omfatte
For å forebygge konflikter er det nødvendig å være tydelig på hva som avtales, og hvordan det verdsettes. Selv om partene er vel forlikt ved inngåelse av avtalen, så kan forholdet forandres etter hvert som tiden går, helt til det i verste fall kan oppstå konflikter. Det hender også at gården etter hvert selges på nytt, slik at kårfolket må forholde seg til andre eiere enn sin egen familie. En god og klar avtale er derfor alltid klokt å utarbeide. Det er flere sentrale punkter som bør adresseres i avtalen:
Grunnleggende premisser
Partene i kåravtalen bør for god ordens skyld komme klart frem. Det bør fremgå at kåravtalen er personlig, og at den ikke kan omsettes. Det bør også fremgå at kåravtalen opphører dersom kårfolket flytter permanent fra kårboligen, for eksempel fordi de flytter på gamlehjem eller til en annen bolig.
Kårrettens omfang
Kårboligen bør angis klart i avtalen. I noen tilfeller er dette enkelt – kårboligen er en egen bolig, som kan beskrives i avtalen. Andre ganger er kårboligen en leilighet, del av bygning eller en etasje. I slike tilfeller er det viktig å beskrive kårboligen godt, slik at det angis hvilke deler av boligen som eksklusivt forbeholdes kårfolket og hva som eventuelt skal deles.
Videre bør det angis hvilke andre deler av eiendommen som kårfolket har rett på. Er det en hage rundt kårboligen, så bør dette angis. Det samme bør garasje, garasjeplass, plass i låve eller verksted, og eventuelt andre deler av eiendommen som partene enes om at kårretten skal omfatte.
Bruttokår eller nettokår
Kåravtale kan inngås på to måter. Det kan avtales at kåret skal være et bruttokår, eller at kåret skal være et nettokår.
En avtale om bruttokår vil si at kjøper av gården, kåryter, har ansvar for alle kostnader knyttet til kårboligen. Slike kostnader er foruten vedlikehold av kårboligen for eksempel strøm, fyring/ved, brøyting, kommunale avgifter med mere. En slik ordning var vanligere før i tiden enn det er nå, men det kan også nå være hensiktsmessig å inngå en avtale om bruttokår. For eksempel er det ofte en del maskiner og utstyr med i handelen, som gjør det effektivt for den nye eieren av gården å brøyte vei og utføre nødvendig vedlikehold. Et annet aspekt er at kårfolket ofte er eldre, og dermed ikke like arbeidsføre som tidligere.
En avtale om nettokår vil si at det er selger av gården som har ansvar for vedlikehold og løpende utgifter knyttet til kårboligen.
Regnskapsmessige konsekvenser
Om det skal ytes brutto- eller nettokår er helt opp til partene å avtale. Hvilken type kår som ytes har regnskapsmessige konsekvenser både for kjøper og selger. Ved en avtale om bruttokår får kjøper fradragsføre i sine regnskap de faktiske utgiftene knyttet til kåret, og selger, kårfolket, blir fordelsbeskattet tilsvarende. Ved avtale om nettokår er det ikke utgifter å fradragsføre i kjøpers regnskap, og heller ikke noen gevinst som blir fordelsbeskattet av selger.