Eiendom i sameie
Før du går inn i et sameie bør du tenke på at både i personlig sameie og realsameie vil flertallets vilje stå sentralt
Advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirm AS
mauritz@ostbyaarskog.no
Landbruksarealer kan eies i fellesskap mellom enten personer eller gårdsbruk. Eiendom som eies i fellesskap av to eller flere personer utgjør et personlig sameie. Slike personlige sameier oppstår typisk når flere kjøper en eiendom sammen eller når flere sammen overtar eiendom gjennom gave eller arv fra et dødsbo. Slike sameier kan oppstå gjennom bevisste valg, men også gjennom mer tilfeldig håndtering.
I realsameier kan en ikke uten videre selge sin sameieandel uten samtidig å selge eiendommen som sameieandelen følger med eller til å kreve sameiet oppløst etter reglene i sameielova.
Foto:ScanStockPhoto
Realsameie
Eiendom som ligger i sameie mellom to eller flere andre eiendommer utgjør realsameie. Det spesielle med realsameie er at andelene i sameiet følger med eiendommen som andelen ligger til ved salg av denne, og det er altså ikke adgang til å selge bare sameieandelen. Det er ikke uvanlige at det til norske gårdsbruk ligger sameieandeler i utmarkseiendommer der typisk beiteressurser er sentrale for gårdsbruket.
Uenighet om utnyttelse
Utnyttelsen av sameieeiendommen står sentralt for sameierne og er et tema som det kan være uenighet om. For eksempel kan det for boligeiendom som ligger i sameie oppstå uenighet om boligen skal leies ut eller om den skal brukes som fritidsbolig. Et annet eksempel kan være at det for utmarksområder som ligger i sameie kan oppstå uenighet mellom sameierne om fordeling mellom bruk av eiendommen til henholdsvis beite eller jakt og til om man skal forsøke å utvikle tomteområder på bekostning av beite- og jaktbruk av eiendommen. Slike uenigheter kan føre til tvister mellom sameierne og må løses.
Flertallets vilje eller oppløsning
I personlige sameier kan man som sameier velge mellom å etterkomme flertallets vilje for hvordan eiendommen skal utnyttes eller selge sin sameieandel. Flertallet beregnes som utgangspunkt på grunnlag av sameieandelenes størrelse og ikke på grunnlag av antallet sameiere. Alternativt er det også mulig å kreve et sameie oppløst. Utgangspunktet er at hver sameier kan kreve sameiet oppløst, uten noen nærmere begrunnelse, etter først å ha varslet de øvrige sameierne med en rimelig frist for tilbakemelding. Oppløsning kan dermed skje enten frivillig eller ved tvang og kan gjøres ved at eiendommen deles eller ved at den selges.
Vanskeligere å oppløse realsameier
I realsameier er det også slik at man som utgangspunkt må etterkomme flertallets vilje. I tillegg er det i realsameier heller ikke mulighet til uten videre å selge sin sameieandel uten samtidig å selge eiendommen som sameieandelen følger med eller til å kreve sameiet oppløst etter reglene i sameielova. Oppløsning av slike sameier må i så fall skje ved at eiendommen deles opp, noe som kan gjøres av jordskifteretten.
Flertallets vilje sentralt
Flertallets vilje for utnyttelse av sameieeiendommen står altså sentralt. Dette betyr at man bør tenke seg om før man går inn i slike sameieforhold. I sameieloven finnes det imidlertid noen regler som skal sikre mot at flertallet misbruker sin posisjon i sameiet. På samme måte finnes det der også regler som gjør det mulig å løse ut sameiere som misbruker sin sameieposisjon ved for eksempel å bruke eiendommen på en annen måte eller mer enn det sameieren har rett til.