Aktuelle odelsspørsmål
Odelsretten har lange tradisjoner i Norge og gir slekten rett til å innløse eiendom som overdras til fremmede eller til fjernere slektninger. De nærmere reglene framgår av odelslova fra 1974 med dertil hørende rettspraksis og reiser mange spørsmål:
Advokat og partner i Østby aarskog Advokatfirma AS
mauritz@ostbyaarskog.no
Fristen for å benytte sin odelsrett er seks måneder fra tinglysing av skjøte. Foto: ScanStockPhoto
For mindre landbrukseiendommer som ikke drives lenger oppstår ofte spørsmål om odelsretten fortsatt gjelder. Generelt kan det sies at rene jordbrukseiendommer må ha mer enn 35 dekar dyrket mark og skogbrukseiendommer mer enn 500 dekar produktiv skog for å være odelseiendommer.
Odelsrett og -rekkefølge
Hvem som har odelsrett og rekkefølgen blant de berettigete er vanlige spørsmål. Det er bare nærmere angitte etterkommere etter den som opparbeidet odelsretten (20 års eiertid) som har odelsrett. Dersom man ønsker å overta en eiendom på odel må man vise til at ens foreldre har eid eiendommen med odel eller at ens besteforeldre var siste eiere med odel. Rekkefølgen blant dem som har odelsrett følger et linjeprinsipp: Det vil si at den best odelsberettigedes linje går foran den nest best odelsberettigede og hans linje. Det betyr at eldste brors/søsters barn går foran nest eldste bror/søster og deres linjer. Dette gjelder uansett kjønn og alder. Adoptivbarn får også odelsrett og går inn i odelsrekkefølgen fra adopsjonstidspunktet.
Odelsfraskrivelse
Odelsfraskrivelse er særlig aktuelt når odelseiendommer skal selges til noen som ikke har odelsrett eller til noen med dårligere odelsrett (prioritet) enn andre. Odelsfraskrivelse betyr at den som har odelsrett eller bedre rett, fraskriver seg retten. Fraskrivelsen kan gjøres overfor den som konkret overtar eiendommen, eller den kan gjøres generelt. Særlig praktisk er det å fraskrive seg retten til å løse eiendommen dersom en yngre søster/bror overtar, men ta forbehold om at fraskrivelsen ikke gjelder dersom eiendommen selges videre til fremmede.
Lite kjent regel
Fordelingsregelen i odelsloven er mange ikke klar over. Den fastslår at den som har best odelsrett blant søsken, ikke har rett til å overta mer enn én eiendom på odel før alle andre søskenlinjer har fått anledning til å nytte sin odelsrett til en ledig eiendom. Har man allerede fått én eiendom på odel, kan man med andre ord ikke overta flere, selv om ens foreldre skulle ha to eller flere odelseiendommer.
Sameieeiendommer
Odelsrett i sameieeiendommer er komplisert. Dette gjelder ofte mindre eiendommer som ikke lenger har fast bosetting. Dersom en odelseiendom overtas i sameie trenger ikke de som har bedre odelsrett enn andre sameiere å bruke odelsretten for å bevare sin posisjon. Temaet er så komplisert at det kan være ønskelig å søke bistand hos advokat med særlig kompetanse på odelsrett.
Ektefellers odelsrett
Ektefeller får ikke odelsrett til en odelseiendom som den andre ektefellen har eid fra før ekteskapet ble inngått eller som den andre ektefellen har overtatt fra sin slekt. Det er bare odelsfrie eiendommer ektefellene blir eiere av under ekteskapet som de begge kan hevde odelsrett til. Imidlertid inneholder odelslova regler som verner gjenlevende ektefelle uten odelsrett mot å måtte flytte fra gården.
Seks måneders frist
Fristen for å benytte sin odelsrett er som utgangspunkt seks måneder fra tinglysing av skjøte og avbrytes ved stevning til tingretten der eiendommen ligger. Retten avgjør eventuell uenighet om odelsretten og fastsetter prisen som må betales for eiendommen.
Fordeling av salgsgevinst
Salgsgevinster som oppstår i en periode på ti år etter overtakelsen kan den som overtar en eiendom på odel være pliktig til å dele med blant annet sine søsken. Poenget er at det kan kreves etteroppgjør hvis eiendommen eller deler av den innen ti år blir solgt til et beløp som ligger betydelig høyere enn det som ble lagt til grunn ved odelsoppgjøret. Dette kan være særlig praktisk hvis det blir vedtatt en ny reguleringsplan som åpner for bolig- eller hyttebebyggelse, og denne muligheten utnyttes.