Kårytelser
Beskrivelsen av kårytelsene bør ikke være alt for generell.
Advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS
mauritz@ostbyaarskog.no
Hvis gjenlevende i seniorgenerasjonen gifter seg på nytt kan det oppstå spørsmål om rettigheter for ny ektefelle.
Foto: Scandinavian Stockphoto
Kårytelser er normalt beskrevet i kjøpekontrakt som inngås mellom kjøper og selger i et generasjonsskifte. Det kan også inntas i skjøtet. Enkelte kårytelser fremstår som omfattende, mens andre er begrenset til livsvarig vederlagsfri borett. Det er ikke gitt at avtalepartenes gode forhold varer for evig. Det kan derfor være fordeler knyttet til i en viss grad å være detaljert i beskrivelsen av de kårytelsene som skal gjelde etter generasjonsskiftet.
Spørsmål som kan oppstå
Mange spørsmål kan oppstå: For eksempel spørsmål knyttet til hvilke bygninger og hvilke tilhørende arealer som skal være omfattet av kårytelsene, herunder om retten til bruk er eksklusiv. Partene i en kåravtale må også være bevisste på hvem som skal vedlikeholde kårboligen. Dersom uvennskap skulle oppstå mellom generasjonene så kan uklare kårytelser bli gjenstand for unødvendige tvister. Behovet for detaljerte beskrivelser av kårytelsene kan øke dersom seniorgenerasjonen har andre barn som fortsatt bor hjemme og omfattes av kåravtalen. Ytterligere aktuelt er dette dersom gården selges ut av familien slik at kårfolket må forholde seg til fremmede. I de tilfellene der senior er enke eller enkemann kan spørsmål oppstå knyttet til inngåelse av nytt ekteskap eller samboerskap. Det samme gjelder der andre barn av seniorgenerasjonen flytter midlertidig hjem igjen for eksempel i forbindelse med samlivsbrudd.
Varighet
Varighet av kårytelsene er et særlig aktuelt spørsmål. Det er ikke uvanlig at kårfolket etter hvert havner på sykehjem og derfor varig har fraflyttet kårboligen. Kårretten er ofte blitt avtalt som livsvarig. Eierne av gården kan deretter oppleve at foreldrene gir samtykke til at andre kan bruke kårboligen. Dersom dette ikke er ønskelig så kunne det vært unngått ved at det i kåravtalen ble inntatt uttrykkelig bestemmelse om at kårretten avgrenses til for eksempel «varig fraflytting». Midlertidig fraflytting i forbindelse med for eksempel sykdom ville ikke blitt omfattet av en slik klausul. Varigheten av kårytelsene blir særlig aktuelle i generasjonsskifte med foreldre som fortsatt er ganske unge. Kårfolket kan for eksempel etter hvert bestemme seg for å flytte til byen, men ønsker å beholde kårboligen som feriested. I så fall oppstår det spørsmål om kårretten fortsatt gjelder. Dersom senior- og juniorgenerasjonen er enige om hvordan dette skal løses så oppstår det sjelden problemer, men det blir vanskeligere dersom partene ikke blir enige. Seniorgenerasjonen kan da tape sin rett til fortsatt kårbolig. Årsaken er at avtaler om kår vanligvis er langvarige avtaler og at leieforhold i mer enn 10 år krever tillatelse fra myndighetene. I forvaltningspraksis er det gjort unntak for dette kravet for kårytelser, fordi formålet med kårbolig normalt er å sikre seniorgenerasjonen fortsatt bolig. Dersom det blir etablert ny bolig et annet sted så oppfyller ikke seniorgenerasjonen dette formålet. Det kan igjen føre til at seniorgenerasjonen må søke myndighetene og det er ikke sikkert at det blir innvilget.
Gjelder retten ny samboer eller ektefelle
Ved kårfolkets død faller kårretten bort. Kårfolket dør sjelden samtidig, og den gjenlevende kan finne seg ny samboer eller gifte seg på nytt. Det kan da oppstå spørsmål om ny samboer eller ektefelle kan påberope seg rett til kår. Svaret på slike spørsmål vil som et utgangspunkt være at nye samboere og ektefeller ikke har selvstendig rett til kår med mindre det konkret er avtalt. Det betyr at når også lengstlevende av kårfolket dør så faller kårytelsene bort selv om den nye samboeren/ektefellen fortsatt lever. Gjenlevende ektefellers forhold til særkullsbarn er en ikke uvanlig problemstilling i landbruket. Derfor er det også i odelsloven inntatt en egen bestemmelse som regulerer gjenlevende ektefelles rett til å bli boende på gården etter at den er overtatt av særkullsbarn på odel.