Konsesjon til erverv av fast eiendom
Er det juss, politikk eller ren tilfeldighet som i størst grad påvirker utfallet av den enkelte konsesjonsbehandling?
Advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS
mauritz@ostbyaarskog.no
Foto: ScaStockPhoto
Omsetning av fast eiendom er som utgangspunkt betinget av at erververen får innvilget konsesjon. Konsesjonsfrihet krever særlig unntakshjemmel. Unntak gjelder for det første for enkelte ubebygde arealer og bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar og som ikke har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. Videre gjelder det unntak for erververe som er odelsberettigede eller er gift med selgeren eller på nærmere angitte måter beslektet eller besvogret med selgeren. Også statens erverv av fast eiendom er unntatt konsesjonsplikt. Det samme gjelder i visse tilfeller for fylkeskommuner, kommuner og banker.
Lovens formål
Konsesjonsreglene følger av lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) fra 2003. Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Reglene er politisk omstridt, under press og praksis fra forvaltningen er heller ikke nødvendigvis ensartet. Det kan derfor være berettiget å reise spørsmål om det er juss, politikk eller ren tilfeldighet som i størst grad påvirker utfallet av den enkelte konsesjonsbehandling. Summen av lite informasjon om regelverket, skiftende politiske syn og lokale forskjeller kan i hvert fall utgjøre en betydelig risiko for den enkelte erverver av fast eiendom.
Søknad
Søknad om konsesjon skal sendes ordføreren i den kommunen der eiendommen ligger. Søknaden avgjøres i utgangspunktet av kommunen med Fylkesmannen som klageinstans. Det er opp til forvaltningen om konsesjonssøknaden skal innvilges og om det i så fall skal settes vilkår for innvilgelse. Forvaltningsvedtak kan prøves for domstolene, men overprøvingen er begrenset til en gyldighetskontroll.
Kjøper har konsesjonsrisiko
Konsesjonsprosessen er slik at det skal søkes om konsesjon først etter at kjøper og selger har inngått avtale. Dette kan by på overraskelser, for hva skjer hvis kjøpers søknad om konsesjon deretter ikke blir innvilget? I forarbeidene til den forutgående konsesjonsloven fra 1974 gikk det fram at «det vil derfor bero på en tolkning av avtalen i hvert enkelt tilfelle om avtalen kan fragås dersom uttrykkelig forbehold om dette ikke er tatt.» Høyesterett har uttalt seg om dette spørsmålet etter ikrafttredelsen av den nåværende konsesjonsloven fra 2003. I dommen inntatt i Rt. 2012 s. 18 framgår i avsnitt 74 blant annet at
En overdragelsesavtale blir ikke ugyldig av at konsesjon nektes, og lovens hovedregel er at kjøper har konsesjonsrisikoen så lenge intet annet er avtalt. Muligheten for at konsesjonssøker kan bli påført tap vil da regelmessig være der.
Ta inn eget punkt i kjøpsavtale
Mitt klare råd til alle konsesjonssøkende erververe av fast eiendom er derfor å forsøke å få inntatt et eget punkt i kjøpsavtalen som overfører konsesjonsrisikoen til selgeren. I så fall kan kjøperen gå fra avtalen dersom konsesjon ikke blir innvilget. Videre vil det kunne gi grunnlag for nye prisforhandlinger med selgeren dersom konsesjon ikke blir innvilget av den årsak at den avtalte prisen blir funnet å være for høy. Dersom kjøperen ikke har sørget for å innta et slikt punkt i kjøpsavtalen så kan ikke kjøperen gjøre annet enn å appellere til selgerens gode vilje om å gjøre om handelen. Alternativt må kjøperen overdra eiendommen til noen andre som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon. I verste fall må kjøperen da akseptere å ta et betydelig økonomisk tap ved resalget.