Frivillige forhandlinger

Planbehandling etter plan- og bygningslovens regler er vanligvis første skritt i prosessen mot grunnerverv. I planprosessen skal alle berørte parter få anledning til å uttale seg. Tidlig i slike prosesser vil det ofte også foreligge flere alternativer.

Frivillige forhandlinger med berørte grunneiere er ofte det foretrukne alternativ for tiltakshaverne. Fordelen med slike forhandlinger er at de normalt vil kunne gjennomføres hurtigere enn ved ekspropriasjon og rettslige skjønnsprosesser. Forhandlingene om overdragelse av grunn mot et bestemt vederlag foregår under trussel om tvungen ekspropriasjon dersom det ikke oppnås avtale.

Erstatning ved ekspropriasjon

Ekspropriasjon betyr at grunneieren med tvang blir fratatt sin grunn mot erstatning fastsatt ved skjønn. Både stat og kommune har som utgangspunkt adgang til å ekspropriere grunn til gjennomføring av en vedtatt reguleringsplan. Ekspropriasjonen gjennomføres som en skjønnssak. Hvis vilkårene for tvungen avståelse av grunn er oppfylt, skal skjønnet fastsette erstatningen for den grunn som grunneierne må avgi til tiltakshaver.

Grunneiers erstatning fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Ifølge Grunnloven § 105 skal grunneier ha full erstatning. Prinsippene for hva som anses som full erstatning er nærmere konkretisert i ekspropriasjonserstatningsloven. Der framgår at erstatningen skal fastsettes i henhold til det høyeste av grunnens salgsverdi eller bruksverdi, men hvis bolig, fritidsbolig eller annen bygning må rives vil erstatningen ofte bli fastsatt til gjenanskaffelsesverdi. I tillegg kan grunneier ha krav på ulempeerstatning: Eksempler på forhold som kan gi slik erstatning er nærføringsulemper som støy, støv, innsyn, skjemmende utseende, driftsmessige ulemper som lengre driftsveg eller forhold knyttet til arrondering.

Grunneiers kostnader

Grunneiers kostnader til sakkyndig og juridisk bistand kan, innenfor visse rammer, bli inndekket av tiltakshaver. Dersom det ikke oppnås minnelig avtale må saken løses gjennom en skjønnssak. Hvis grunneierne er misfornøyd med resultatet i skjønnssaken så kan det begjæres overskjønn, men det medfører risiko knyttet til sakskostnadene. Dersom grunneierne ikke får et bedre resultat i overskjønnet så kan man bli pålagt å dekke tiltakshavers sakskostnader. I tillegg må grunneierne da også bære egne sakskostnader.

Forhåndstiltredelse

Forhåndstiltredelse blir ofte aktuelt dersom tiltakshaver har det travelt med å komme i gang med prosjektet. Ekspropriasjonssaker kan ta lang tid. Dersom det først foreligger tillatelse til å gjennomføre ekspropriasjon så kan tiltakshaver derfor be grunneierne om tillatelse til å få tiltre eiendommene på forhånd, det vil si før grunneiernes erstatning er fastsatt ved avtale eller ved skjønnssak. Før grunneierne eventuelt gir tillatelse til forhåndstiltredelse bør det sørges for sikring av nødvendige bevis til bruk i de påfølgende forhandlinger og/eller skjønnssak om fastsettelse av erstatningene. Grunneierne skal også ha renter eller annen godtgjørelse fra tiltredelsen og til erstatningen blir utbetalt. Hvis tiltakshaver og grunneier ikke blir enige om forhåndstiltredelse så kan tiltakshaver imidlertid ofte søke det offentlige om forhåndstiltredelsestillatelse som om nødvendig kan gjennomføres med tvang.

Kompliserte spørsmål

Prosessen mot tvungen avståelse av grunn er ukjent for de fleste grunneiere og kan reise mange og til dels kompliserte spørsmål. Statens vegvesen/Nye Veier og Jernbaneverket arbeider jevnlig med grunnerverv, mens det er få grunneiere som opplever flere slike saker i løpet av sin eiertid. Derfor bør grunneiere som utsettes for tvungen avståelse av grunn vurdere å engasjere kompetent advokat. Juridisk bistand kan være aktuelt både gjennom planprosessen og i forbindelse med påfølgende forhandlinger og eventuell skjønnssak for domstolene. Berørte grunneiere samler seg ofte i grunneierlag for å fremme sine interesser. Det kan være positivt, men det er ikke alltid alle grunneierne har sammenfallende interesser. I slike tilfeller bør hver enkelt grunneier vurdere nøye om slik deltakelse er hensiktsmessig.