Aktuell bare for et fåtall festeforhold

Lovendringen var imidlertid bare aktuell for et fåtall festeforhold: Det vil si festeforhold som nylig var forlenget eller som snart kunne forlenges. Skriveriene i media medførte misforståelser både hos grunneiere og festere med påfølgende uriktige krav ved regulering av festeavgifter i løpende festekontrakter. I det følgende vil jeg derfor gi en kortfattet redegjørelse for hovedpunktene ved lovendringen som trådte i kraft den 1. juli 2015 for regulering av festeavgifter.

Lindheim-dommen

Bakgrunnen for lovendringen som trådte i kraft den 1.7.2015 var den såkalte Lindheim-dommen som ble avsagt fra Den Europeiske Menneskerettsdomstolen i 2012. Temaet for dommen var regelen om forlengelse i tomtefesteloven § 33 slik den lød fra loven trådte i kraft den 1.1.2002: Etter lovens § 33 kunne fester ved utløp av festekontrakten kreve forlengelse av festetiden «på same vilkår». Dette medførte at grunneier ble tvunget til å akseptere forlengelse av festetiden og i tillegg også fratatt muligheten til å forhandle fram nye vilkår for forlengelsen basert på dagens virkelighet. Dette skapte harme hos grunneiere som opplevde at festerne «stakk av» med verdiøkningen på festetomta. Grunneieren Lindheim aksepterte ikke festerens rett til å forlenge festekontrakten «på same vilkår» og gikk til søksmål mot staten. Lindheim vant ikke fram i det norske rettssystemet, men brakte saken videre inn for Den Europeiske Menneskerettsdomstol. Der vant Lindheim fram og Norge ble dømt for brudd på grunneiers eiendomsvern. Norge måtte derfor gi nye regler om forlengelse av festekontrakter: Reglene måtte medføre mer balansert fordeling mellom grunneier og fester av festetomtas verdiøkning. Det vil si bedre avkastning for grunneierne etter forlengelse av festekontraktene.

Ny bestemmelse

Lovendringen medførte at det ble inntatt et nytt 4. ledd i tomtesteloven § 15 som trådte i kraft den 1.7.2015. Bestemmelsen gjelder beregning av ny festeavgift der fester krever å forlenge festeforholdet ved festetidens utløp. Regelen supplerer lovens § 33.

Hva innebærer denne endringen? Ved utløp av festekontrakter kan fester fortsatt velge om festeforholdet skal avsluttes eller om festetiden skal forlenges. Her er det ingen endring. Dersom festeren velger å forlenge festetiden vil festekontrakten fortsette å løpe «på same vilkår» som før, men grunneier kan nå i slike situasjoner kreve et såkalt «engangsløft» av festeavgiften: Dette innebærer at grunneier kan kreve at festeavgiften skal økes til to prosent av tomtens aktuelle markedsverdi. Tomta skal verdsettes som råtomt uten opparbeidelse og bygningsmasse og uten hensyn til mulig bebyggelse utover det som foreligger på verdsettelsestidspunktet. Ved uenighet knyttet til verdsettelsen kan tomtas verdi fastsettes ved skjønn. Lovgiver innførte samtidig et tak for oppreguleringen ved «engangsløftet»: Festeavgiften kan ikke reguleres opp til mer enn NOK 9 000,- per dekar tomt med grunnlag i konsumprisindeks per 1.1.2002. Fristen for grunneier til å kreve dette såkalte «engangsløftet» ved forlengelse er tre år etter at festetiden utløp. Hvis grunneier oversitter denne fristen så bortfaller adgangen til oppregulering i henhold til disse reglene. Retten til å foreta et såkalt engangsløft gjelder imidlertid ikke der det følger av festekontrakten at fester har rett til å forlenge festetiden og at grunneier ikke skal ha rett til å regulere festeavgiften utover endring i konsumprisindeksen.

Overgangsregler

Det ble også gitt overgangsregler for festeforhold der engangsløftet ved forlengelse medførte at festeavgiften ble oppregulert med mer enn NOK 8 000,-. Fram til 1.1.2017 skal festeren ikke betale mer enn NOK 8 000,- utover tidligere festeavgift. Deretter må imidlertid festeren betale 100 prosent av den nye festeavgiften. Grunneier er samtidig gitt en tidsbegrenset rett til å foreta engangsløft også for festeavtaler som allerede er forlenget: Denne retten gjelder fram til 1.1.2018. Dersom grunneier ikke har framsatt krav om regulering innen fristen så bortfaller retten til å forta dette engangsløftet.